di Alfonso Malangone
Le riflessioni di giovedì sulla vicenda dei terreni ex-Italcementi hanno voluto offrire ai tre lettori la ricostruzione dei fatti per consentirne la consapevole valutazione. In sintesi, adesso si sa che quei terreni, in forza di specifiche disposizioni di Legge, salvo ogni diverso provvedimento non rilevato, facevano parte del patrimonio pubblico indisponibile e si potevano solo assegnare mediante la concessione del diritto di superficie nel rispetto dell’originario vincolo di destinazione a “verde e parcheggi”. E, si sa anche che, per modificare questa condizione, non sarebbe stato sufficiente un provvedimento amministrativo, ma una specifica autorizzazione nei “modi stabiliti dalle leggi che li riguardano” (fonte: CorteConti e art. 828 c. 2 C.C.). Su quest’ultimo punto, non possono assolutamente sollevarsi dei dubbi perché lo stesso “Regolamento per l’alienazione del Patrimonio Immobiliare del Comune di Salerno” recita, all’art. 7: “L’alienazione di beni vincolati da leggi speciali o realizzati con il contributo totale o parziale dello Stato, è subordinata alla formalità liberatoria del vincolo o al rilascio della autorizzazione prescritta a norma di legge”. Si sottolineano: “…realizzati con il contributo dello Stato…” e “…alla formalità liberatoria del vincolo…”. E, allora, a parte le Leggi e la Corte dei Conti: “è stata rispettata questa prescrizione interna?” In verità, non è necessario essere esperti giuristi per sostenere che ci sia qualcosa da chiarire per le procedure di vendita dei suoli in questione. Ciò premesso, se pure si volessero superare, fintamente, queste difficoltà e considerare in qualche modo autorizzate le cessioni, si porrebbe comunque una domanda: “il vincolo di destinazione segue il bene?” Per rispondere, è necessario ritornare alle riflessioni delle settimane passate sulla sua vera natura e, cioè, se reale o contrattuale. Adesso, in forza proprio della ricostruzione effettuata, si può sostenere con certezza che non è contrattuale, cioè valido solo tra le parti. Sul punto, il dott. Michelangelo Russo ha spiegato che è diverso dalle servitù, mancandone i presupposti, ed è più propriamente configurabile nell’ambito della categoria degli oneri reali. Questi ultimi consistono in prestazioni di dare o di fare poste a carico del soggetto titolare del bene e tenuto a rispettarle ai sensi dell’art. 932 C.C.. A questo punto, si potrebbe anche chiudere il racconto che, a causa della perdita di un bene comune di estrema importanza per la vita dell’intera Città, sembra non faccia parte di un libro di favole a lieto fine. Chissà. Epperò, riesaminando l’intera vicenda, non può essere omesso di osservare che la nuova destinazione “direzionale/terziario-commerciale/turistico-ricettiva” per la Prog 1/b presenta elementi di debolezza. Già alcuni mesi fa, pubbliche dichiarazioni di allerta furono espresse per possibili proposte di vendita di appartamenti residenziali. A seguire, all’art. 2 dei contratti notarili, si legge della previsione di una successiva variazione, a richiesta della proprietà, nell’ambito delle categorie compatibili. “Quali?” Difficile capire. Da qualche giorno, però, non serve più rompersi la testa. Perché, la Giunta Comunale, con delibera n. 6 del 14/01 scorso, ha modificato le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PUC e, per le aree PUA, come la Prog 1/b, ha stabilito che le destinazioni d’uso possono essere mutate “…trascorsi almeno 5 anni, o il termine superiore stabilito dalla convenzione, dalla data dell’agibilità degli immobili”. In verità, il mutamento è consentito entro limiti percentuali, ma è indubbio che la possibile destinazione residenziale, cacciata dalla porta, di fatto può rientrare dalla finestra. E, non finisce qui. Relativamente al calcolo delle Superfici Lorde di Solaio, cioè delle dimensioni dei piani, ferme le esclusioni dei porticati, scale, vani ascensori, androni, ballatoi e altro ancora, sono state aggiunte quelle dei “loggiati di profondità fino a 2m, i balconi e le terrazze scoperte e di copertura, le terrazze coperte profonde mediamente 4m e aperte su tre lati o di 2m aperte su due lati”. Quindi, se per le due strutture previste per la Prog 1/b sono autorizzati in totale 15.000mq, forse pari a 12 piani di 1.250mq ciascuno, adesso ogni piano potrà essere di almeno 1.600mq per un totale di 19.200mq. Il tutto senza particolari aggravi con riferimento agli oneri di costruzione e di urbanizzazione. Detto, facendo salvo ogni possibile errore. Non interessa sapere il perché e il percome di queste modifiche. Ci potranno pure essere giustificazioni tecniche, che spetta agli esperti valutare, ma resta fermo che l’applicazione di regole più elastiche consentirà ai costruttori di realizzare più ampi margini economici grazie ai proporzionali minori costi e ai prevedibili maggiori ricavi dopo la possibile modifica in “residenziale” della destinazione d’uso. Sarebbero opportune delle precisazioni su tutto questo, per evitare di definire “truffatori” coloro che dovessero proporre la vendita di appartamenti fra cinque/sei anni. Se Salerno ha una grande forza attrattiva, come si sente dire, non si comprende perché questa non sia utilizzata per elevare al massimo livello anche le entrate generate dal comparto delle costruzioni che, peraltro, è prioritario. Senza nuovi edifici, basterebbe aumentare i parametri dei Permessi di Costruire, davvero inadeguati a confronto di altre Città similari, o applicare regole più stringenti. A meno che non siano proprio queste le motivazioni della capacità di attrarre che, in verità, sembra concentrata proprio nei confronti della cementificazione. Dopo le ultime novità, a breve potrebbero davvero mancare anche spazi adeguati allo sgambamento dei cani.La logica della “valorizzazione” dei beni pubblici, o, in termini meno ipocriti, della loro “svendita”, sta dimostrando che la dichiarazione “venderemo tutto” dell’ex-Assessora al Bilancio, dr.ssa Adinolfi, è più veritiera di una previsione del ‘Divino Otelma’. Del resto, da esperta, Lei aveva ben compreso che il ripianamento del mostruoso Disavanzo di €169,9milioni imponeva profondi sacrifici e, tra questi, anche la vendita dei beni pubblici. Di tutti. Perché è ben noto che quelli già “selezionati” non consentono di raggiungere l’obiettivo di € 77milioni previsto nel decreto aiuti. In tale ottica, “liberalizzare” i suoli e le ristrutturazioni sembra l’unica soluzione ritenuta idonea dall’Amministrazione. Adesso, le modifiche dovranno passare in Consiglio. Nessun problema. Saranno consapevolmente deliberate come sono state consapevolmente deliberati Bilanci deficitari dichiarati “in equilibrio”. In verità, quando si è rappresentanti della Comunità, si dovrebbero fare scelte nell’esclusivo interesse dei cittadini, idonee a soddisfarne i bisogni veri e a favorirne la crescita economica, sociale, culturale, fisica, morale e psicologica. Se si decide di costruire una piscina per i pescecani da 50milioni di euro, qualche dubbio pure viene sugli obiettivi perseguiti. Magari, saranno spiegati in altra prossima occasione, anche elencando le “valorizzazioni” che la forza attrattiva della Città ha consentito. Agli altri, non alla Comunità. *Ali per la Città
