di Erika Noschese
Il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini nei giorni scorsi ha annunciato la “norma Salva-Casa”, un pacchetto di norme per intervenire sulla casa, come ha chiarito il vice premier, con l’obiettivo di regolarizzare piccole difformità o irregolarità strutturali. Il Ministero ha spiegato che si tratta di una serie di misure finalizzate a legittimare le piccole difformità o le irregolarità strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano. In particolare si tratta di: difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente; difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche; cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee; difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conformità” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. Quest’ultima misura potrebbe avere un impatto notevole sugli immobili irregolari e consentire di “condonare” tantissime situazioni che oggi impediscono, in base alla normativa vigente, non potrebbero ottenere la sanatoria. A spiegare la norma e a chiarirla ulteriormente è l’ingegnere salernitano Gianluca Urti della Urti Re Projects srl con sede a Salerno, Roma e Venezia. Mini sanatoria abusi edilizi, dal governo nazionale un primo intervento. Cosa succede? «In un paese dove l’86% dei fabbricati residenziali è stato costruito prima del 1990, vi è la necessità di consentire la regolarizzazione delle “piccole difformità o irregolarità strutturali” che, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, interessano quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano. Tale esigenza assume particolare rilievo per gli edifici storici, molto spesso privi di una documentazione a corredo completa e conforme allo stato attuale. Va tuttavia precisato che nel perimetro del decreto – così come anticipato nella conferenza stampa del MIT – non rientra la sanatoria di opere abusive su larga scala ma unicamente di modifiche minori e puntuali quali, ad esempio, l’aggiunta o la modifica di muri, soppalchi, finestre, nicchie, cornicioni, porte e balconi». Pace edilizia, quali novità? «Il Ministero delle Infrastrutture mira attraverso il “pacchetto salva-casa” a introdurre un’ampia sanatoria per le violazioni edilizie cosiddette “minori”, con l’obiettivo principale di tutelare i piccoli proprietari, spesso in attesa da anni della regolarizzazione della situazione dei propri immobili e che, intanto, non riescono a vendere o ristrutturare. Nell’attesa di leggere le bozze del testo, alla luce di quanto dichiarato in conferenza stampa, il pacchetto di misure prevede di agire lungo cinque direttrici. Il primo caso è quello più semplice e mira a sanare le discrepanze di natura formale dovute a errori o carenze nel progetto che sono stati corretti durante l’esecuzione in cantiere, causando tuttavia disallineamenti tra il progetto approvato, le mappe catastali e la realtà fisica degli immobili. Queste situazioni riguardano soprattutto gli edifici completati prima del 1977, quando il processo progettuale non richiedeva la presentazione dettagliata delle planimetrie di ogni unità ma unicamente una pianta tipo, con la conseguenza che tutte le modifiche apportate in fase costruttiva (realizzazioni di tramezzi, aggiunta di bagni etc.) risulta attualmente non sanata, anche perché non era all’epoca consentito presentare varianti in corso d’opera. Il secondo caso riguarda le difformità interne non strettamente formali, originate da modifiche apportate durante la costruzione o negli anni successivi, che oggi risultano a tutti gli effetti difformità molto stratificate e difficili da giustificare. Un terzo aspetto riguarda le difformità che, secondo il principio della “doppia conformità” stabilito dal Testo unico dell’edilizia, non sarebbero attualmente sanabili. Questo principio implica che per essere regolarizzati, gli elementi devono conformarsi sia alle norme in vigore al momento della loro realizzazione sia a quelle vigenti al momento della richiesta di sanatoria. Il decreto Salvini propone di eliminare questa restrizione, pur mantenendo invalicabili le norme di regolarità urbanistica che impediscono la sanatoria di costruzioni in aree dove è vietato edificare. Il quarto punto riguarda un ampliamento delle tolleranze costruttive, attualmente stabilite al 2%, ma che potrebbero essere soggette a modifica. Si tratta di un margine di errore considerato accettabile in fase costruttiva soprattutto nelle realizzazioni edilizie più datate, consente potenzialmente di regolarizzare fabbricati esistenti grazie a una maggiore flessibilità rispetto a quanto assentito dai grafici di progetto. Un ultimo aspetto riguarda infine i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee, ammissibili a patto che non siano in contrasto con la disciplina comunale». Si tratta di una legge che potrebbe incidere sul circa l’80% degli immobili, a che punto siamo in provincia di Salerno? «L’approvazione del decreto avrebbe senza dubbio un impatto significativo anche a Salerno e provincia ove, stando ai dati Istat, vi sono oltre 206.000 edifici residenziali, due terzi dei quali costruiti tra il 1946 e il 1990 e che potrebbero quindi beneficiare senza dubbio delle misure di sanatoria previste dal decreto. ll tutto va messo tuttavia a sistema col delicato tema dei vincoli paesaggistici e storici che tutelano ampie zone del capoluogo e della sua provincia. È infatti da capire se il decreto permetterà una semplificazione nel processo di sanatoria attraverso un’approvazione quasi automatica da parte della Soprintendenza o se verrà mantenuto l’attuale sistema di valutazione ed autorizzazione caso per caso». Può secondo lei essere la risposta definitiva? «La conferenza stampa del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha lasciato aperte diverse tematiche. Innanzitutto, è da capire se le nuove disposizioni saranno temporanee (con una finestra temporale definita per la regolarizzazione) o destinate ad entrare a regime ed integrate nel testo unico per l’edilizia. Tutto sta poi a definire e perimetrare il confine delle “lievi difformità”. Un’ulteriore sfida è infine rappresentata dalla conformità alle norme sismiche vigenti all’epoca della realizzazione dell’abuso, specialmente per edifici antichi con modifiche stratificate e non documentate». Senza dubbio una occasione per liberare anche gli uffici tecnici che fronteggiano una importante carenza di personale… «Il pacchetto intende anche alleggerire il carico sugli uffici tecnici comunali e rendere più snelle le procedure amministrative. Negli uffici tecnici dei 158 comuni della Provincia sono infatti giacenti decine di migliaia di pratiche di condono ancora in attesa di definizione, di cui molte risalenti al 1986. La sanatoria semplificata di alcune categorie di abusi (si parla anche di verande, fusioni o frazionamenti di immobili) comporterebbe un automatico snellimento del carico di lavoro degli uffici tecnici – conseguente alla rinuncia di molte domande di condono – e permetterebbe di concentrare le energie sulla definizione dei condoni pendenti per fabbricati totalmente abusivi. Infine, il pacchetto introduce un’innovazione significativa nel panorama delle regolamentazioni comunali: gli sportelli unici avranno la facoltà di condizionare l’emissione delle sanatorie all’esecuzione di lavori indispensabili per adeguare l’immobile alle normative correnti. Tale meccanismo offre agli enti locali uno strumento inedito di regolamentazione, a patto che il decreto diventi operativo come previsto». A chi è rivolta questa nuova normativa? «Secondo le intenzioni del Ministro Salvini, il decreto mira a sostenere i proprietari di immobili residenziali che si trovano nell’impasse di non poter ristrutturare o vendere la propria abitazione. In Italia, un Paese con un patrimonio di 32 milioni di abitazioni, di cui 20 milioni utilizzate come prime case e dove il 77% delle famiglie vive in case di proprietà e che costituiscono la prima fonte di risparmio, la questione riveste particolare importanza. L’obiettivo è incentivare l’effettivo utilizzo di immobili che, pur non essendo completamente abusivi, si trovano in una sorta di limbo commerciale a causa dell’attuale assetto normativo che impedisce di ristrutturare o efficientare immobili non perfettamente conformi».
