di Michelangelo Russo
Pare che a giorni il Comitato cittadino, che sta organizzando tutte le iniziative contro il grande affare dei palazzoni a Foce Irno, presenterà l’esposto in Procura per chiedere la verifica della legalità o meno dell’intera operazione di vendita dei suoli dell’ex Cementificio. Le ragioni delle forti perplessità, a dir poco, del Comitato sono già state illustrate in più articoli di Alfonso Malangone e del sottoscritto. In particolare, nell’articolo del 2 gennaio che ha ventilato l’ipotesi della possibile falsità oggettiva del contratto di vendita dei suoli da parte del Comune alla società acquirente, per 12 milioni di euro. Ricapitolando, l’area ceduta aveva un vincolo di destinazione a verde pubblico e parcheggi. Questo secondo il contratto del 1995, con il quale il Comune acquistò l’area intera dall’Italcementi per il prezzo irrisorio di 480 milioni di vecchie lire (grossomodo trecentomila euro di oggi). Il perché del prezzo irrisorio è presto detto. L’area doveva essere destinata, nel contratto di vendita, a pubblica utilità di spazzi pubblici come parcheggi e verde. E perciò il Comune non pagò, secondo legge, nemmeno l’IVA allo Stato, perché nessun guadagno speculativo poteva ottenere dal terreno acquistato. Si è anche detto che il Comune, pochi anni fa, cambiò poi la destinazione d’uso del terreno acquistato dall’Italcementi, rendendolo edificatorio per uffici e alberghi. Operazione passata inosservata, forse perché nessuno si aspettava la vendita repentina dei suoli nel febbraio del 2024. Ma ecco che l’incredibile accade. Nonostante l’esistenza del vincolo concordato nel 1995 tra Italcementi e Comune, in maniera solenne nel contratto, in cui la destinazione a parcheggio e verde è definita come “ragione essenziale” dell’accordo raggiunto, il Comune vende i suoli “dimenticando”, nell’atto notarile, (e verosimilmente a questo punto anche nel bando di gara) di specificare che i suoli in vendita sono vincolati per contratto iniziale. E che a nulla è servito che il Comune, con un atto di malizia, qualche anno fa, abbia poi cambiato la destinazione d’uso dei terreni, è fin troppo chiaro. Un atto amministrativo unilaterale del Comune non può cancellare un contratto di diritto privato stipulato su presupposti specifici della legge statale, che ha imposto vincoli di destinazione. Quindi, il vincolo del 1995 è ancora valido, e l’atto notarile del febbraio 2024, in cui le parti (Comune e Società Grand Hotel) dichiarano che i terreni compravenduti sono privi di vincoli, attesta non la verità, ma una situazione di fatto non vera. Sorprende, in verità, che il notaio si sia fatto dichiarare dalle parti che non c’erano vincoli, quando il contratto del 1995 tra Italcementi e Comune era nelle sue mani (è citato!), e dallo stesso risultava l’esistenza del vincolo a verde e a parcheggi. Non era il caso di approfondire e chiarire preventivamente le ragioni della sparizione del vincolo stesso? Ma adesso venivamo a spiegare noi, tecnicamente, perché questa bazzecola del vincolo, sottovalutata, sta agitando più di una persona nelle stanze del Comune. E’ altamente emblematico il silenzio finora di Palazzo di Città, solitamente loquace. Vediamo perché quel vincolo non poteva essere cancellato. L’Italcementi, per delocalizzare il Cementificio a Fuorni, riceve dallo Stato 28 miliardi di lire nel 1993. L’area abbandonata, dice l’art. 8 della legge 730 dell’86, deve necessariamente essere sottoposta a vincolo di destinazione produttiva (cioè un’altra industria) o a vincolo di pubblica utilità per i cittadini. Prima del contratto del 1995, la Regione, nel 1994, approva la nuova destinazione urbanistica dell’area come suoli destinati a finalità pubblica di verde e parcheggio. L’anno dopo, nel 1995, sulla base di questa indicazione della Regione, il Comune di Salerno e Italcementi possono così dichiarare solennemente che al posto del vecchio Cementificio ci saranno parcheggi e aree verdi. Solo per questo motivo il Comune paga quattro soldi un’area libera al centro della Città. Che altrimenti avrebbe avuto un valore di decine di milioni di euro attuali. Chi ci ha rimesso? Ma lo Stato, Pantalone, che ha pagato a Italcementi per intero il contributo di 28 miliardi, tranne la somma ridicola del prezzo pagato dal Comune per l’acquisto. Infatti il contributo a Italcementi, per convenzione stipulata con lo Stato, avrebbe subito una decurtazione pari al valore di vendita dei suoli abbandonati. Se il suolo fosse stato venduto a un prezzo maggiore, lo Stato avrebbe sborsato di meno. Semplice, no? La furbata, adesso, del Comune di Salerno appare quindi in tutta la sua gravità. Poteva farla, il Comune? Assolutamente no, perché è stato cancellato dal bene, nella vendita, un cosiddetto “onere reale” che accompagnava il suolo. Cosa è un “onere reale”? La categoria degli “oneri reali” sta ad indicare quei pesi che accompagnano il bene, nella specie il terreno in questione. La proprietà, cioè, è e rimane piena. Solo che essa sopporta “un peso” addosso che ne accompagna ogni trasferimento a nuovi proprietari. Un tipico esempio di onere reale sono le spese condominiali che si accolla il nuovo acquirente di un appartamento. Ed esse derivano dalla legge. Gli “oneri reali”, come accettato all’unanimità da dottrina e giurisprudenza, sono anche necessariamente “tipici”, devono aver fondamento, cioè, in specifici richiami della legge. Per le spese condominiali ad esempio che, come tutti gli oneri reali sono citate nell’atto notarile, la radice legale dell’obbligo di pagamento sta nell’obbligo civilistico della comunione condominiale di contribuire tutti alla conservazione del bene. E per il caso nostro del suolo ex Cementificio? La soluzione è lampante! Proprio la destinazione dell’area, nel contratto del 1995, è stata richiesta dall’art.8 della legge 730 dell’86 per consentire la vendita. L’onere reale, in questo caso previsto da uno specifico dettato di legge, è ed è rimasto validissimo. E non c’è stata alcuna procedura per cancellarlo, né poteva esserci! Per legge! Ecco perché gli atti notarili di vendita sembrano non aver rispettato la verità! Temo che la faccenda stia diventando un grosso problema!
