di Valentina Tafuri
Con l’approvazione della legge delega per la riforma del fisco viene introdotta anche la riforma del catasto.Le novità di questa legge riguardano principalmente la revisione delle rendite catastali e la lotta all’elusione e all’evasione fiscale attraverso nuovi strumenti atti a rilevare gli immobili fantasma.
Rendite catastali
La legge prevede che entro il 2026 il catasto dei fabbricati venga integrato con ulteriori informazioni riguardanti gli immobili. In particolare, oltre alla rendita catastale calcolata in base alla normativa attualmente in vigore, la legge prevede che vengano calcolati anche un valore patrimoniale ed una rendita attualizzata al valore di mercato dell’immobile.
E’ anche previsto un adeguamento periodico dei valori patrimoniali ma soprattutto il nuovo catasto terrebbe conto dei metri quadrati e non del numero dei vani che compongono l’immobile, tenendo conto che dagli anni ’80 in poi, il valore di alcuni immobili è cambiato, anzi aumentato, grazie alla riqualificazione di alcune zone.
Il nuovo sistema dovrebbe favorire l’equità mentre l’attuale sistema penalizza le abitazioni di periferia a favore dei proprietari di immobili siti in zone centrali, per cui, paradossalmente il proprietario di una casa a Trinità dei Monti a Roma paga come quello di una casa nel quartiere Prenestino, secondo la strana convinzione che le case del centro varrebbero meno di quelle in periferia (perché nuove, dotate di più servizi e magari con più metri quadri); e tale stato di fatto permane nonostante le variazioni attuate dal catasto in questi anni.
A questo si aggiunga che la riforma sembra dovrebbe prevedere anche agevolazioni per gli immobili di interesse storico-artistico in virtù delle maggiori spese di manutenzione e conservazione che questi richiedono. C’è da chiedersi se questo “parametro” non comporti una logica prosecuzione dello stato attuale a favore della abitazione di maggior pregio.
In ogni caso, il Premier Draghi in persona ha assicurato che la riforma non comporterà l’introduzione di nuove tasse sulla casa, men meno sulla prima, come paventato da alcuni.
Lotta all’elusione
L’altro elemento portante della riforma è il potenziamento di strumenti di controllo a favore della lotta all’evasione e all’elusione fiscale.
L’articolo 7 della bozza della legge di riforma s’intitola proprio “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati” e prevede l’utilizzo di strumenti di rilevazione, come l’aerofotogrammetria (che novità non è essendo utilizzata da oltre un decennio) o probabilmente i droni, per il rilevamento di immobili cosiddetti “fantasma”, cioè totalmente abusivi, immobili non censiti o con destinazione d’uso errata e di terreni edificabili accatasti come agricoli. Ma che dire delle unità immobiliari non censite ma regolarmente servite di utenze di elettricità, gas e acqua comunale poiché ad oggi non si attuano controlli incrociati alla portata della tecnologia attuale?
A tal scopo, si pensa anche di prevedere degli incentivi ai Comuni per facilitare le attività di controllo sul territorio.
Ovviamente si teme che la riforma, predisponendo questa nuova forma di classificazione degli immobili, possa avere come conseguenza, anche non immediata, anche non con questo Governo ma con quelli che si formeranno dal 2026 in poi, l’aumento delle tassazione sulla casa, da sempre il bene più redditizio per i Governi del Bel Paese, considerato che i cittadini italiani hanno sempre trovato nella casa un bene-rifugio nel quale la maggioranza di essi ha investito.Tralasciando concetti astrusi e ragionamenti da “economista” che sono di difficile comprensione per un cittadino aberrato dai problemi quotidiani, accentuati peraltro dalla gravissima emergenza sanitaria da cui, forse, si sta vedendo la luce dopo due anni, il rischio è che si stia introducendo un parametro basato sul patrimonio (quanto vale la mia abitazione rivalutata nel tempo e dal mercato), anziché quella del reddito che essa produce (zero nel caso di prima abitazione). Ciò comporterebbe una tassazione sul patrimonio “casa” indipendentemente dal reddito e non si ha difficoltà a credere che i governi non attuino una nuova patrimoniale diventando impopolari. Ma i governi – forse – stanno stendendo una mano agli Enti Locali (Comuni, Provincie – che dovevano sparire ma sono sempre attive – e Regioni) che vedono, soprattutto i primi, ridurre annualmente i trasferimenti statali. Ebbene un cittadino paga le tasse comunali, che sono tutte incorporate nella IUC (Imposta Unica Comunale) e il prelievo si basa principalmente sulle proprietà immobiliari che il residente possiede (abitazioni, uffici, garage e terreni). Ad oggi la IUC (Imposta unica Comunale), composta da
IMU
Imposta Municipale Unica introdotta nel 2011 con l’obiettivo di perseguire il federalismo fiscale, nata per sostituire le imposte precedenti sulla casa nonché l’imposta comunale sugli immobili. Vengono tassati gli immobili diversi dall’abitazione principale di proprietà e le relative pertinenze (cantine e box) ponendo come base imponibile il valore dell’immobile calcolato secondo il criterio della reddita catastale.
TASI
Tassa sui Servizi Indivisibili, introdotta nel 2013, relativa ai “servizi” riconducibili all’immobile oggetto di tassazione. ll presupposto imponibile è quindi non solo il possesso inteso come proprietà del bene ma anche la detenzione del bene, per esempio da parte di un eventuale locatario. La TASI ha subito nel tempo alcune modifiche, prima in ordine d’importanza l’esclusione, ad opera della legge 208 del 2015, dell’abitazione principale e dei terreni agricoli dal perimetro di applicazione. Ma attenzione, solo se l’abitazione principale non sia considerata di pregio cioè appartenente alla categoria
A1 Abitazione di Pregio
A8 Villa ovvero immobile di lusso dotato di giardino esteso di pertinenza e spazio dedicati alla servitù (depositi garage)
A9 Castelli e palazzi detti eminenti che significa semplicemente “degni di nota” e quindi
Se ne deduce che lo stesso immobile può essere fonte di tassazione in capo sia al proprietario che al locatario o titolare di altro diritto reale di godimento diverso dalla proprietà.
TARI
Tassa sui rifiuti anch’essa introdotta nel 2013, funge da strumento utile alle amministrazioni comunali per far fronte alle spese connesse alla raccolta e allo smaltimento dei rifiuti solidi urbani.
Trattandosi di una tassa, il tributo è dovuto da chiunque, nell’ambito del territorio comunale, produca rifiuti, pertanto il presupposto giuridico su cui si basa la richiesta di pagamento è dato dal “possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali (intesi in senso lato quindi abitazioni, negozi, uffici, garage, box etc) o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani”. Anche in questo caso la tassa viene determinata per una percentuale consistente sull’immobile di cui si presuppone che produca maggiore quantità di rifiuti proporzionalmente alla superfice dello stesso aggiungendo infine un parametro (ben distinto) vincolato al numero di componenti del nucleo familiare che vive in quella superfice. Già ad oggi ne deriva che un soggetto singolo che vive in una casa da 200 mq ereditata dai genitori debba produrre rifiuti in quantità maggiore a chi vive da solo in 50 mq… ma si ostinano a chiamarla tassa e non “patrimoniale” (N.d.R.).
Nuova IMU
E’ giusto rammentare che nel 2020 viene introdotta la “Super IMU” che mantiene le caratteristiche principali dell’IMU e contemporaneamente supplisce con una maggiore aliquota all’abolizione della TASI.Alcuni Comuni hanno approfittato di questo accorpamento per ritoccare le tariffe in vigore e tale aspetto si è verificato sia al Nord che al Centro che al Sud, con uno spirito di aggregazione Nazionale commovente.E’ ben chiaro che la riforma modificherà la categorie catastali alla base soprattutto della TASI e rileverà le superfici reali quale intento. Le tasse comunali suindicate hanno evidenziato in grassetto la componente comune di calcolo, cioè i beni immobili patrimoniali. Ne consegue che probabilmente tutte le tasse comunali subiranno un aumento certamente consistente che intaccherà il patrimonio e renderà sempre meno conveniente il possesso di un qualsiasi locale oltre a quello primario. Si pensi, a titolo esemplificativo, quante unità immobiliari passeranno alla categoria A1 e quante ville rurali saranno poste nella categoria A8. Il computo certo dei metri quadri appesantirà ulteriormente i tributi legati al calcolo della superficie e non si può affermare con onestà che tale aspetto riconduca a una equità fiscale nei confronti della Pubblica Amministrazione Locale che, con buona probabilità, continuerà – soprattutto nelle regioni del sud – a non erogare servizi coerenti (pubblica illuminazione, strade asfaltate, pulizia strade, controllo del territorio con le polizie locali) – con le maggiori entrate (come accade oggi) ma si limiterà a risanare una parte dei bilanci prossimi al dissesto. Quindi verrebbe da pensare che l’intento della riforma del catasto voluta dal governo centrale sia quello di ridurre i trasferimenti agli enti locali e dare agli stessi la facoltà ma anche la responsabilità politica di batter cassa in modo consistente.
