di Alfonso Malangone*
L’edilizia residenziale si è confermata, nel 2024, come una delle principali attività economiche della Città, benché la popolazione abbia proseguito nella sua inarrestabile flessione e sia diminuita a circa 125.800 unità, al 30/11 scorso, rispetto ai 135.056 del 2016 (fonte: Istat). Eppure, oggi, doveva essere di 180.000! Così, altri fabbricati sono spuntati dappertutto mentre si annunciano nuovi cantieri nelle residue aree libere del centro con tutte le conseguenze immaginabili per la vita dei cittadini. la mobilità e i servizi. Per avere un metro di misura di tale ‘spasmodica’ operosità, basta leggere i dati di Bilancio nel sistema SIOPE del MEF relativi ai ‘Permessi di Costruire’, cioè ai contributi versati dalle imprese per le concessioni ottenute. Bene, nel quinquennio 2020-2024, per questa voce del Titolo 4 delle Entrate, l’importo totale incassato è stato pari a € 27.371.472,14. Davvero una cifra enorme! Secondo la normativa introdotta dal 01/01/2018, questi proventi debbono essere destinati esclusivamente: alla realizzazione e alla manutenzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; al risanamento di complessi edilizi; a interventi di rigenerazione; all’acquisizione e alla realizzazione di aree verdi a uso pubblico; alla riqualificazione dell’ambiente. In verità, le condizioni oggettive della Città sono tali da alimentare qualche dubbio sull’effettivo rispetto della Legge, pur tenendo conto della deroga concessa nel triennio 2020-2022 per finanziare le spese dell’emergenza Covid. E, comunque, restringendo il calcolo al solo biennio 2023-2024, con i relativi incassi di € 12.375.495,42 qualcosa di più si sarebbe dovuta vedere. Forse, una adeguata informazione aiuterebbe a capire. C’è da dire, poi, che neppure sono noti i dati reali sul consumo di suolo causato da questa febbrile cementificazione per quanto siano stati assegnati alla Città il 3° posto in Campania e il 12° in Italia (fonte: ISPRA). Epperò, su questo argomento una riflessione si può fare, pur utilizzando metodi da apprendista stregone. E’ necessario premettere che il totale degli incassi di € 27,3milioni potrebbe non riferirsi a progetti effettivamente portati a termine in quanto, secondo le disposizioni vigenti, alle imprese è consentito versare l’importo della concessione anche in cinque rate entro la fine lavori, con una prima quota del 20% al rilascio del permesso (fonte: Comune). Questo contributo è la somma di due voci: – l’onere di urbanizzazione, destinato a coprire i costi dell’Ente per le infrastrutture a servizio del nuovo fabbricato quali: fognature, strade, illuminazione, giardini e aree sportive; – l’onere di costruzione, destinato a ‘ripagare’ la Comunità con una quota di partecipazione al profitto dell’impresa, come taluno dice. Per fare i calcoli, si utilizzano due parametri fissati dal Comune e da ultimo approvati con la delibera di Giunta n. 479 del 20/12/2023: – € 45 a mc per l’onere di urbanizzazione; – € 305 a mq per l’onere di costruzione. In concreto, si moltiplicano questi valori per le relative quantità e, su ciascun risultato, si applica un’aliquota variabile dal 5% al 20% in funzione della tipologia dell’intervento. Per una costruzione residenziale, in fascia costiera e di qualità media, l’Ente applica oggi l’11%, salvo errore. Adesso, per fare i conti, resta da definire la dimensione di un fabbricato ‘medio’ da assumere come ‘campione di riferimento’. Immaginiamo, quindi, una costruzione con solaio di 600 mq a piano, cioè un rettangolo di 30mq x 20mq nel quale si possono realizzare comodamente quattro appartamenti, avente un’altezza di otto piani, compresi due interrati. Semplificando al massimo e chiedendo scusa per ogni approssimazione, l’onere di urbanizzazione sarebbe pari a: 600mq a piano x 8 piani x 3 metri di altezza a piano = 14.400mc x € 45 = € 648.000 x 11% = € 71.280, mentre l’onere di costruzione sarebbe pari a: 600mq x 8 = 4.800mq x € 305 = € 1.464.000 x 11% = € 161.040. Cioè, facendo salvo ogni errore, con una prima rata di € 46.464, pari al 20% del totale di € 232.320, l’impresa potrebbe avviare i lavori. Si ribadisce, comunque, che il calcolo è stato effettuato con modalità molto ‘grossolana’ e, quindi, che si fa ogni riserva per possibili errori. Ciò premesso, il totale incassato nel periodo 2020-2024 corrisponderebbe a ben 117 fabbricati (€ 27.371.472,14 : 232.320) con un consumo di suolo pari a 72.200mq (117 x 600), cioè circa 7 ettari. Anzi, poiché i 600mq di solaio sono ottenuti applicando il cosiddetto ‘rapporto di copertura’ tra superficie realizzabile e suolo lordo, rapporto che tiene conto delle distanze dai confini e di altri parametri tecnici fissati dalla normativa edilizia vigente, l’area cementificata potrebbe valutarsi pari anche al doppio e, quindi, fino a 14 ettari. Quindi, nei cinque anni, la Città avrebbe perso 2,8 ettari per anno. Uno sproposito che, purtroppo, sembra davvero reale. Infatti, secondo i dati Ispra, tra il 2020 e il 2021, il consumo globale di suolo è cresciuto proprio di tre ettari. Basta fare il confronto tra i rapporti annuali 2021 e 2022 (fonte: ISPRA). Ovviamente, potrebbe essere una coincidenza. Però, sarebbe da dimostrare. Tutto questo, benché il numero effettivo dei fabbricati sia certamente inferiore ai 117 calcolati con la dimensiona ipotetica di 600mq a piano, di certo riduttiva rispetto ai grattacieli mastodontici costruiti nella zona orientale. E, quindi, il numero potrà essere pure inferiore, ma i mc e i mq probabilmente non sono distanti dal vero. Una domanda è spontanea: “potevano essere diversamente utilizzati i 14 ettari?” In verità, ci sarebbe l’imbarazzo della scelta, a iniziare dai campi di quartiere per i giovani, dalle aree verdi per i bimbi e per gli anziani e dai parcheggi. Peraltro, se si fossero parzialmente ridotte le concessioni, neppure sarebbero mancati gli introiti. Non è uno sproposito dire che la Città ha probabilmente svenduto sé stessa. E, su questo, si può fare almeno un’altra osservazione. Stupisce, invero, che l’onere di costruzione sia calcolato sulla base di € 305 a mq laddove è ben noto che quello effettivo di fabbricati ‘normali’ è compreso tra meno di € 1.000 e fino a € 1.500 a mq. Cioè, il nostro fabbricato ‘campione’ potrebbe arrivare a costare € 7.200.000 invece di € 1.464.000 calcolato sopra. Ne segue che l’11% su un valore basso costituisce un indubbio vantaggio per l’investitore. In altre Città, i parametri sono ben più alti. A Parma: € 875,87mq; a Lecce: € 752,12mq (anno 2022); a Frosinone: € 521,85mq (fonte web). Forse, questa può essere la motivazione dell’interesse delle imprese verso la Città. Del resto: “non sono state invitate ad arricchirsi?” Un parametro così basso neppure sembra opportuno in presenza dell’impegno assunto con il Governo per il rientro dello squilibrio finanziario di Bilancio. Far pagare chi può in rapporto ai potenziali margini ritraibili dall’investimento, renderebbe meno asfissiante la pressione fiscale sui cittadini. Del resto, i prezzi di vendita dei nuovi appartamenti variano da € 3.500 fino a € 10.000 a mq (fonte: stampa). Non c’è che dire. Nella nostra Città, l’invito rivolto a Noè: “crescete, moltiplicatevi e riempite la terra”, è stato sostituito da: “decrescete e cementificate la terra”. Una vera contraddizione che si verifica, di regola, in un Mondo capovolto. *Ali per la Città
